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[랜드마크ll 25회] 선거의 해, 대출규제는 올해도?

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[랜드마크ll 25회] 선거의 해, 대출규제는 올해도? © Reuters. [랜드마크ll 25회] 선거의 해, 대출규제는 올해도?

▲ 진행 : BNI코리아 조영빈 서포트디렉터

▲ 출연 : (주)즐거운컴퍼니 이현정 대표

[인포스탁데일리=박상철 기자]

[질문] 대표님. 올해 서울 거주자의 주택 매매 가격 전망을 묻는 설문에 절반 가까운 사람들이 ‘하락할 것’이라고 응답했다면서요?

[답변] 네. 직방의 모바일 설문조사에 따르면 전체 응답자의 43.4%(537명)가 올해 자신이 거주하는 지역의 주택 매매 가격이 하락할 것으로 예상했습니다.

17.8%는 보합을 선택했고, 33.8%는 상승할 것이라고 답했습니다. 그리고 눈에 띄는 부분은 서울 거주자 가운데 하락을 예상한 응답자가 47.6%(131명)로 상승(33.8%) 응답을 크게 넘어섰습니다.

경기(41.5%)와 인천(38.3%) 등 다른 지역에 비해 상대적으로 하락할 것이라고 답한 사람도 많았습니다.

[질문] 서울 집값이 떨어질 것이라고 예상했다. 답변한 사람들의 모수가 그렇게 크지 않아서 일반화하긴 쉽지 않겠지만, 결과는 흥미롭네요. 대표님! 그럼 세대별로 차이가 좀 있었습니까?

[답변] 네. 세대에 따라 차이가 좀 있었는데요. 40대 이상 응답자 중엔 예상대로 하락 응답자가 많았습니다. 그런데, 30대 이하에선 상승이 하락한다는 전망이 앞섰습니다.

[질문] 지난 2년간 영끌해서 집 산 사람들이 30대 이하라더니만, 확실히 상승을 믿고 싶은 것 같네요?

[답변]또, 주택을 이미 소유한 사람들은 상승(44.7%)을 전망한 사람이 많았고요. 무주택자 가운데는 하락(59.5%)을 전망한 사람이 많았습니다.

[질문] 그렇게 답변한 이유가 있지 않을까요? 나는 이미 샀으니까 떨어지면 안된다라던가요?

[답변]네. 주택 매매가격이 하락할 것이라고 응답한 이유는 '현재 가격 수준이 높다는 인식'(32.6%)이 가장 많았고요.

또, 금리 인상 부담'(24.2%)이나 부동산 대출 규제 강화에 따른 부담'(18.8%)에 지점을 지목한 사람도 있었습니다. 그 외에는 '코로나로 인한 경기 불안 지속'(6.5%) 문제를 거론하기도 했고요. 또 '대통령 선거·지방선거 공약'(6.1%) 등이 뒤를 이었습니다.

[질문] 상승할 것이라고 믿는 사람들은요? 뭐라고 했나요?

[답변]네. 주택 가격이 상승할 것이라고 예상한 이유로는 '신규 공급 물량 부족'(22.5%)이 가장 컸습니다.

바로 이어서 '전·월세 상승 부담에 의한 매수 전환'(18.8%)이 있었고요. 또, '교통·정비 사업 등 개발 호재'(14.2%)가 있다는 점을 들기도 했습니다.

[질문] 전월세 시장은 어떻게 될 것 같다고 사람들은 얘기했나요?

[답변]네. 올해 주택 전세와 월세는 전체 응답자의 각각 46.0%, 51.4%가 가격이 상승할 것으로 예상했습니다.

전셋값 상승 전망 이유로는 '전세 공급 부족'(37.3%), '매매가 상승 부담으로 전세 전환 수요 증가'(22.0%)를 꼽았네요.

[질문] 대표님. 문재인 정부는 집값 안정을 목표로 30차례에 가까운 각종 관련 정책을 쏟아냈습니다. 그럼에도 집값이 급등했지 않습니까?

[답변] 네, 그렇습니다.

[질문] 그만큼 정책 변화의 흐름을 읽는 게 중요해진 셈인데요. 이미 결정된 부동산 관련 주요 정책이 어떻게 추진 되는지 2022년 예상되는 변화들과 대응 방안을 짚어 주시겠습니까?

[답변] 네. 가장 먼저 챙겨봐야 할 문제가 ‘대출 규제’입니다. 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합해 대출액이 총 2억 원을 넘으면 대출금액이 축소 적용됩니다. 총부채 원리금 상환 비율(DSR)이 40%로 적용되기 때문입니다. 또 제2금융권의 DSR 기준도 50%로 낮춰졌습니다.

[질문] DSR은 개인의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율이잖아요?

[답변]맞습니다. 소득 수준에 따라 대출 한도가 제한되는 것이지요. 더 문제는 7월부터 DSR 기준이 ‘2억 원’에서 ‘1억 원’으로 내려갑니다.

주택을 살 계획이거나 분양받은 주택 잔금을 대출받을 계획이라면 미리 대책을 마련하시는 것이 좋습니다.

[질문] 지금보다 대출을 더 옥죈다? 대표님! 실수요자에게 가혹한 것 같습니다. 그 외에 또 다른 변화가 있을까요? 어떻습니까?

[답변] 네. 올해 공급될 기존 영구 임대나 행복주택 같은 임대주택 유형을 통합한 통합 공공임대주택의 다자녀 지원 기준이 2자녀로 완화됩니다. 원래 3자녀 이상이었는데요.

입주자격도 간소화되고, 입주 기간도 30년으로 단일화됩니다.

[질문] 공공 주택은 좁아서 살 수 있을까? 이런 생각도 들어요? 그렇죠?

[답변] 네. 그래서인지요. 중형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하)이 새로 도입됐습니다. 진행자께서 지적하신 부분이 어느 정도 해소되는 측면도 있고요.

제도도 무주택 실수요자에게 유리해졌습니다. 신청 자격은 가구 월평균 소득이 기준 중위소득 150% 이하입니다. 그리고 총자산이 소득 3분위(5분위 기준)입니다.

순자산 평균값(2020년 기준 2억 8800만 원) 이하인 무주택 가구 구성원이면, 통합 공공 주택에 노려보실 만합니다.

[질문] 문득 이런 생각이 듭니다? 젊은 세대들은 영끌해서 집 사지 말고 공공임대주택에서 살아야 하나요? 어떻습니까?

[답변] 네. 우선 청년우대형 주택청약종합저축(이하 ‘청년 청약통장’)의 가입 요건이 확대됩니다. 청년 청약통장은 만 19세 이상~만 34세 이하 무주택인 세대주(예정자) 또는 무주택세대원을 위한 상품입니다.

기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리가 제공되고요. 당초 지난해 말까지만 가입이 가능했는데, 2023년 12월 31일로 기간이 2년 연장됐습니다. 또 소득 기준도 연 3000만 원에서 3600만 원 이하로 확대됐습니다.

[질문] 청년을 위한 지원 사업이 확대되는 것은 환영할 일입니다? 그렇죠?

[답변] 맞습니다. 무주택 청년에게 월세 20만 원을 최대 1년간 지급하는 ‘청년 월세 지원 사업’도 올해부터 3년 동안 시행되거든요. 지원 대상은 본인 소득이 중위소득 60% 이하여야 하고요.

원가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년이 대상입니다.

이렇게 제도가 적용되면, 약 15만 명의 청년이 총 2997억 원의 월세 지원을 받게 됩니다.

[질문] 대표님. 지금 말씀처럼 월세 임차인을 위한 제도가 있는가 하면요. 임대인을 위한 제도도 개편되었다고 들었습니다?

[답변] 네. 지난달 20일부터 내년 말까지 임대료를 5% 이상 올리지 않는 1가구 1주택 집주인은요. 양도소득세 비과세 거주 기간을 2년에서 1년으로 한시적으로 완화해 줍니다. 이를 두고 ‘상생 임대인 제도’라고 하는데요.

[질문] 대표님. 전월세 상한제가 뼈대인 ‘임대차 3법’ 때문에 전·월세 가격이 급등할 것이라는 우려가 커지고 있잖아요?

[답변] 맞습니다. 그래서 앞서 말씀드린 상생 임대인 제도를 부랴부랴 만들어낸 것 아니냐는 얘기가 나오고 있는 거죠. 올 6월 대란이 일어나기 전에 집주인에게 인센티브를 줘서 임대료 상승을 억제하겠다는 취지인 것으로 보입니다.

그리고요. 전세 임대 입주자가 온라인으로 계약 가능한 주택 정보를 확인하는 ‘전세 임대뱅크’도 3월에 마련됩니다. 2분기(4~6월)에는 월세 세액공제를 한시적으로 확대하는 방안도 추진됩니다.

[질문] 집주인의 실거주 여부를 확인하는 임대차 정보 조회 절차도 2분기 중에 개편 예정이라던데요. 정부도 바쁘네요. 대표님. 참. 양도세 면제 기준은 강화된다고요?

[답변] 네. 앞으로는 실거래가 기준으로 9억 원 초과 상가주택이라면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이전까지는 주택 면적이 상가 면적보다 넓으면 상가도 주택에 포함된 것으로 봤거든요. 그래서 1가구 1주택에 해당하면 모두 비과세 조치를 해줬었죠.

[질문] 다시 말해, 주택 면적이 100㎡이고요. 상가 면적이 80㎡이면, 건물 전체를 주택으로 분류했잖아요? 그래서 1가구 1주택자라면 양도세를 부과하지 않았고요? 그게 바뀐다는 겁니까?

[답변] 네. 그렇습니다. 새해부터는 9억 원을 넘는 상가주택은 주택 면적과 상가 면적을 따지지 않고요. 무조건 상가에 대해 양도세를 내야 합니다. 그만큼 양도세 부담이 늘어나는 겁니다. 그래서 이제는 상가건물 소유주가 매각 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

[질문] 그에 반해서 상속세는 공제 대상이 확대되었지요? 그동안은 직계비속만 가능했잖아요?

[답변] 네. 부모님으로부터 주택(6억 원 한도)을 물려받을 때 내야 하는 상속세를 공제받을 수 있는 조건이 완화됐습니다. 앞으로는 며느리나 사위가 배우자의 부모를 같은 집에서 10년 이상 동거하면서, 봉양했다면 상속 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

다만 상속인은 상속 개시일 기준 무주택자거나 피상속인과 주택을 공동 소유한 1주택자여야 합니다. 또 이들은 동거 기간 동안 1가구 1주택자여야 공제 가능합니다.

[질문] 상속세 납부 부담도 완화됐다고 들었습니다?

[답변] 네. 연부연납 기간이 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 다만 상속세가 2000만 원이 넘을 경우에만 연부연납을 신청할 수 있습니다.

분할 방식은 아직 정해지지 않았는데요, 기존에 적용된 5년의 경우 세금의 6분의 1을 내고, 나머지 6분의 5는 1년에 한 번 6분의 1씩 향후 5년간 할부로 세금을 낼 수 있었습니다. 다만 1회당 최소 1000만 원 이상 납부해야 합니다.

[질문] 대표님. 앞서 대출 관련 변화가 있다고 전해드렸지 않습니까? 올해부터 차주 단위 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 2·3단계 시행 등 대출 규제가 한층 강화됐어요. 그래서 내 집 마련을 하려는 실수요자 중심으로 고민이 깊습니다. 당장 비(非) 주택도 규제 대상에 포함되면 아파트 대체재로 오피스텔을 찾던 신혼부부 등 젊은 층의 타격이 크겠다는 생각이 듭니다? 어떻습니까?

[답변] 네. 한마디로 올해부터는 개인의 소득을 기준으로 갚을 능력만큼만 대출해 주겠다는 것이 되는 거죠. 대출 산정 만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 바뀝니다.

만기가 줄어들면요. DSR 계산 시 비율이 높아집니다. 그러면 자연스레 대출 한도가 줄어들게 되죠. 이렇게 되면 비주택으로 분류되는 오피스텔은 LTV70%까지 대출 가능하다는 장점이 완전히 사라지게 되는 거죠.

[질문] 그러니까요. 젊은 층이 많이 찾는 오피스텔 대출이 더 어려워진다고 봐야 합니까? 어떻습니까? 자세히 알려주시겠습니까?

[답변] 네. 규제 이전에는 6억짜리 주거용 오피스텔에 대한 대출이 LTV70%를 적용해 4억 2000만 원까지 나왔습니다. 그런데 올해부터 바뀐 DSR 적용해 연봉 5000만 원·연이율 3%·8년 만기 가정을 기준으로 계산하면요. 기존 다른 대출이 없어도 1억 4000만 원만 빌리면 DSR이 39.41%로 대출 제한이 됩니다.

연봉이 5000만 원이라면 DSR40% 면 연 원리금 상환액이 2000만 원까지만 대출 가능하게 됩니다.

[질문] 기대출이 2억 원가량 있다면 만기에 따라 다르지만 소득수준 대비 추가 대출이 사실상 불가능한 거네요?

[답변] 맞습니다. 다만 예외도 있습니다. 분양 주택(오피스텔 포함)에 대한 중도금 대출이나 전세자금 자출이 차주 단위 DSR 계산에서 제외되고요.

또 정비 사업에 따른 이주비 대출이나 추가 분담금에 대한 중도금 대출, 서민금융상품(사잇돌대출, 햇살 론 등)도 차주 단위 DSR 계산시 제외됩니다.

[질문] 대표님. 어찌 됐거나 아파트를 사지 못해 오피스텔로 피해 가려는 실수요자들의 피해가 불가피해 보이는데요?

[답변] 그렇다고 할 수 있습니다. 청와대 국민청원 게시판에 ‘비주택 담보대출 규제 문제점에 대해 말하려고 합니다’라는 글이 올라와 있는데요.

청원인은 “저는 오피스텔을 2020년에 매입했고 현재 임차인이 거주하고 있으며 올해 해당 오피스텔에 실거주하기 위해 입주하려는 계획을 하고 있었다"며 “그런데 갑자기 1월부터 DSR40% 제한 정책을 하면서 입주 계획을 실행하지 못하게 된다. 실수요자인데도 피해를 보는 상황”이라고 지적하기도 했습니다.

이어 “DSR 만기를 8년으로 하면 연봉 8000만 원 이상 받는 사람도 대출 2억 원 받기도 힘들어진다"며 “주택담보대출 상환기간 30년과 비교해 주거형 오피스텔인 경우 주택처럼 산정 만기가 계산돼야 주거를 목적으로 오피스텔을 산 사람들이 피해를 입지 않는다"고 말했습니다.

[질문] 맞는 말인 것으로 보입니다. 오피스텔 거래에 문제가 생길 수 있겠는데요.

[답변] 네, 이번 대출 규제로 아파트에 이어 오피스텔도 거래 절벽 현상이 나타날 가능성이 큽니다. 아파트값 급등과 주택시장 규제 강화로 비교적 규제가 덜하고 대출이 많이 나오는 오피스텔로 수요가 몰렸습니다.

오피스텔은 취득세 중과가 안되고요. 또 통장 없이 청약 가능한 장점도 있어 거래가 많았죠. 그런데 올해는 실수요자의 접근도 쉽지 않을 것으로 보입니다.

[질문] 대표님. 수도권과 지방에서 전셋값이 각각 7억 원, 5억 원을 넘지 않으면 한국주택금융공사의 전세보증에 가입할 수 있게 됐습니다. 이전까지는 수도권은 5억 원, 지방은 3억 원까지만 전세보증 제도를 이용할 수 있었습니다. 자세한 소식 전해주십시오

[답변] 네. 주택금융공사가 이달 신청분부터 전세보증에 가입하는 보증금 요건을 수도권 주택은 기존 5억 원에서 7억 원으로 올렸고요. 지방 주택은 3억 원에서 5억 원으로 상향했습니다.

그리고, 신규 전세 계약자뿐 아니라 기존 공사나 다른 기관 보증을 이용하는 고객들도 적용 시점 이후 전세 계약을 갱신하면요. 공사 전세 보증 제도를 이용할 수 있습니다.

다만, 주택금융공사 보증을 받아 대출받는 전세금 요건은 기존과 동일한 최대 2억 원(임차보증금의 80% 이내)으로 유지됩니다.

[질문] 최근 전셋값이 상승하면서 서민, 실수요자들의 주거비 부담을 완화하기 위한 것으로 볼 수 있겠군요. 대표님. 전세보증보험이 정확히 어떤 역할을 하는 제도입니까?

[답변] 전세보증보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 처했을 때 기관이 임대인을 대신해 임차인에게 전세금을 먼저 돌려주는 구조입니다. 이후 기관이 임대인 대상으로 전세금 반환 소송이나 강제 경매 등 절차로 전세금을 회수하는 방식입니다.

임차인은 전세보증보험에 가입하면서 임대인에게 맡긴 전셋값을 못 돌려받을 수 있다는 일명 깡통전세의 불안감에서 벗어날 수 있습니다.

전세보증보험은 주금공, 주택도시 보증 공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 가입 신청을 할 수 있습니다. 다만 기관마다 보증료율과 보증금 한도가 다르거든요. 대출금리와 보증료 등 자세한 사항은 은행 상담을 통해 확인할 수 있습니다.

[질문] 대표님. 다른 얘기 좀 해보죠. 작년 서울 주택 매매 시장에서 빌라(다세대·연립주택)가 아파트의 거래량을 매달 앞지르는 기현상이 나타났었습니다. 천정부지로 치솟은 아파트값과 아파트에 집중된 규제, 재개발 규제 완화 정책 등이 맞물리면서 빌라 매수세가 불붙고 가격도 많이 올랐었잖아요?

[답변] 맞습니다. 지난해 서울 빌라는 아파트보다 매매량 많은 현상이 12개월 내내 지속됐습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 등록된 서울의 다세대·연립주택 매매(계약일 기준)는 2천156건으로, 아파트 매매(567건)의 약 3.8배에 달합니다.

거래 등록 신고 기한(30일)을 고려하면 수치 자체는 변동될 수 있습니다. 하지만, 아파트보다 빌라 매매가 많은 추세가 일시에 바뀌기는 어려울 것이라는 얘기가 많습니다.

[질문] 일반적으로는 아파트 매매량이 빌라보다 월간 2∼3배까지도 많았잖아요? 빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지고, 가격도 잘 오르지 않는다는 인식이 있었기 때문인데요. 어쩌다가 이렇게 상황이 역전된 겁니까?

[답변] 네. 말씀대로 주택 수요자들이 빌라보다는 아파트를 선호합니다. 그런데 작년에는 매월 빌라 매매량이 아파트 매매량을 추월하는 기현상이 벌어졌습니다.

아파트 매매는 장기간 가격 급등하여 지나치게 높아졌다는 것이 한 원인이고요. 또, 대출 규제 등의 여파로 지난해 매매 건수가 큰 폭으로 줄었다는 이유도 있습니다.

그리고, 내가 살 집인데 비싼 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라라도 사자는 내 집 마련 수요가 강했다는 점이 빌라-아파트 역전현상을 설명하고 있습니다.

[질문] 대표님. 시가 9억 원을 넘지 않는 빌라의 경우 아파트와 달리 무주택자가 매수하면 별도의 전세자금 대출도 받을 수 있어 대출 규제도 상대적으로 약했잖아요?

[답변] 맞습니다. 지난해 10월에는 빌라 매매 가격 상승률이 작년 최고치(KB국민은행 1.43%·한국부동산원 0.55%)에 이르렀습니다.

부동산원 통계 기준으로요. 작년 10월 서울 연립·다세대 주택이 전체 주택 가운데 매매 비중에서 55.6%에 달했습니다. 월간 통계 집계가 시작된 이래 역대 최고치인데요.

KB 통계 기준으로는요. 서울 빌라 매매가 상승률은 8.42%로, 전년 상승률(8.18%)을 웃돌며 문재인 정부 출범 이래 연간 최고치를 경신했습니다.

[질문] 과연 올해도 작년처럼 '빌라 전성시대'가 펼쳐질까요? 어떻습니까?

[답변] 서울시가 지난달 28일 민간 재개발 후보지로 최종 선정한 21곳에서는요. 토지거래허가구역으로 지정되는 지난 2일 직전까지 규제를 피해 빌라를 사려는 사람들이 몰렸습니다. 서울시 민간 재개발 후보지로 선정된 지역에서는 실거주 목적이 아닌 갭투자(세를 끼고 사는 투자) 매수가 막히기 때문이다.

[질문] 그러니까요. 빌라를 사야 하나요? 민간 재개발 후보지의 빌라를 지금 사면 안 되나요? 대표님 어떻습니까?

[답변] 네. 권리 산정기준일 이후가 중요한데요. 기준일 이후 신축된 빌라를 분양받거나 지분을 쪼갠 구축 빌라를 사면 현금청산 대상이 됩니다. 그래서 빌라 매수에 주의하셔야 할 것 같아요.

권리 산정 기준일은 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말하는데요. 기준일 이후 토지 분할이나 다세대 주택 신축 지분 쪼개기로 소유주를 늘리는 것을 금지합니다.

[질문] 권리 기준일이 언제입니까?

[답변] 네. 신속 민간 재개발 1차 선정지는 작년 9월 23일, 공공재 개발 2차 선정지는 작년 12월 30일이 권리 산정 기준일입니다. 정부와 서울시는 또 향후 공모될 공공·민간 재개발 사업지의 권리 산정 기준일을 1월 28일로 지정·고시한다고 발표했습니다. 기준일은 2023년 말까지 적용됩니다.

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박상철 기자 3fe94@infostock.co.kr

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